文｜邓浩志镕盛融资
广州土地市场新格局
本月，番禺黄沙岛地块正式出让，成交总价4.9亿元，楼面价25936元/㎡，溢价率17.8%。进入最后竞拍阶段的是两大龙头民企：绿城和龙湖。自房地产市场下行、房企大面积爆雷之后，土地市场格局发生巨变，广州也不例外。
图片源于网络镕盛融资
最近两年，广州土地市场大致可分为三大类型：
第一梯队为龙头保利和越秀。它们市场占有率最高、实力雄厚，也是关系广泛的本地企业。但凡核心城区的优质地块、大型项目，都由它们两家在竞争，妥妥的单价地王、总价地王制造者。例如，广州单价地王是越秀的琶洲地块，近十年来的总价地王是保利的面粉厂地块。
第二梯队为总部不在广州的国内龙头房企。民企有绿城、龙湖等，央企有中海、华润等。作为区域公司或城市公司，它们的资源和资金略逊一筹，因此多半拿快进快出的中心城区小型项目，或是近郊具备独特资源优势的中型项目。
第三梯队是市属和区属企业镕盛融资，珠实、地铁、城投均属此列。由于是“亲儿子”，资源多、支持多，它们往往能以低价拿下核心城区的优质地块，或在产品设计上取得比别家房企更大的突破，诸如设计出使用率超140%的户型。不过，除了“肥肉”项目外，也有不少“骨头”项目——承担政府部分“擦屁股”任务，可能被要求接手烂尾或鸡肋项目。典型案例便是城投拿下恒大南站球场项目。
上述概括虽不完全，但大致反映了当下广州土地市场的形态。若广州市政府想卖出更多土地，应重点拓展第二梯队力量，因为该梯队房企数量最多、潜力最大；政策上则需减少对特定企业的支持，避免不对称竞争压缩市场化企业的发展空间，最终提升广州土地对大多数房企的吸引力。
广州豪宅市场已“停滞”三四个月
市场停滞有两个原因：一是市场低迷，二是买家普遍在等待面粉厂项目亮相。
所谓“等新项目”包含两层含义：
第一，等面粉厂项目本身。作为珠城边缘且望江的项目，它必将成为市场标杆。买家想先看其产品形态与最终售价，再以此作为“锚”判断其他项目的性价比，决定是否购买、以什么价格购买自己已锁定的目标楼盘。
第二，除面粉厂外，广州几大顶豪项目也准备入市：荔湾一线江景盘、琶洲豪宅新货、天河豪宅新货……近期广州豪宅市场可谓超级热闹。
总体而言，广州顶豪市场将迎来近年来少有的热闹景象，这是近几年集中推售中心城区优质地块的必然结果，也是楼市以改善和高端改善为主导、房企顺应需求的市场化体现。
至于前景镕盛融资，由于新增供应大幅增加，我认为市场将从“高端客户抢着买”逐渐转为“开发商抢着卖”。
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